Ein Zuhause mit Wald, Wiese und Weitblick

Im Hunsrück

Wo das Land leise wird

Im Hunsrück verläuft der Tag langsamer. Der Blick reicht über Wiesen und Felder bis zum Erbeskopf — bei klarer Sicht 50 Kilometer weit, höchste Erhebung in Rheinland-Pfalz. Die Wege zwischen den Dörfern sind ruhig, die Luft kühl und klar, die Buchen alt. Wer hier wohnt, hört nicht den Verkehr, sondern das Wetter. Eine Landschaft, die sich nicht aufdrängt — und gerade deshalb bleibt.

Drei Parzellen, ein Anwesen

Haus, Wiese und Wald — als zusammenhängender Lebensraum

Verkauft wird ausschließlich das Gesamtpaket. Das ist der eigentliche Wert: ein freistehendes Wohnhaus mit eigener Wiese direkt gegenüber und eigenem Wald in Sichtweite. Rund 14.400 m² Eigenland, in geschützter Einzellage am Ortsrand. Haus, Wiese und Wald in einer Hand, über die Jahre zusammengewachsen — eine Konstellation, die sich heute kaum noch zusammenkaufen lässt. Was selten ist, bleibt gesucht.

Parzelle 1

Das Haus

1.167 m² Grundstück · 6 Zimmer · 3 Bäder + Gäste-WC (1 Reserve) · Baujahr 1969

Massivhaus in leichter Hanglage, Satteldach, voll unterkellert mit zwei Garagen. Drei Bäder — zwei voll nutzbar (Keller + Erdgeschoss), das dritte Wannenbad im älteren Teil als Reserve (derzeit stillgelegt) — plus Gäste-WC im Dachgeschoss. Sanitär in EG und DG 2022 komplett erneuert, Elternschlafzimmer und Gästezimmer (Büro) im selben Zuge renoviert (Stromleitungen teilweise erneuert, elektrische Rollläden nachgerüstet). Dazu ein älterer, ursprünglicher Gebäudeteil unter dem gemeinsamen Dach — sanierungsbedürftig, als Sanierungs- und Ausbaureserve.

Drohnenaufnahme der Wiese mit eingezeichneter Parzellengrenze

Parzelle 2

Die Wiese

8.420 m² Freifläche · direkt gegenüber dem Haus

Auf der anderen Straßenseite — Haus und Wiese bilden optisch und nutzbar eine Einheit. Über Jahre als Pferdekoppel mit eigenem Reitplatz (heute überwachsen) genutzt und für Tierhaltung praktisch erprobt. Ein Nebengebäude mit ca. 147 m² Grundfläche (Holzkonstruktion, 2018 mit Alu-Trapezblech neu eingehüllt) inklusive abschließbarer Garage, dazu ein gewachsener Obstbaum-Bestand. Selbstversorgung oder einfach Weite und Distanz vor der Haustür — Spielraum, den man selten findet.

Eigenwald mit Jagdhütte, Lichtstimmung im Frühling

▶ Eindruck im Video

Parzelle 3

Der Wald

4.859 m² Eigenwald · in Sichtweite vom Haus

Weniger als 300 m vom Haus entfernt. Eigenwald mit genehmigter Jagdhütte — Bausubstanz 1994, Nutzungsänderung baurechtlich genehmigt, Metalldach. Geeignet für Hobbyforst und als Rückzugsort — und liefert das eigene Brennholz fürs Haus.

Das Haus im Detail

Massivhaus mit Substanz, Modernisierungs-Schwerpunkten 2022/2024 und Gestaltungspotenzial

Räume und Struktur

Keller (voll unterkellert): Heizungskeller mit Multi-Brennstoff-Heizung (Öl-Kessel + Stückholz-Kessel), Vorrats- und Hauswirtschaftsraum, kleines Bad mit Dusche/WC, zwei Garagen.

Erdgeschoss: offene Wohneinheit aus Küche, Essplatz und Wohnzimmer mit Kaminofen. Vom Essplatz Zugang zum südlich gelegenen Balkon. Getrennter Bereich mit Elternschlafzimmer und Gästezimmer (Büro) — beide 2022 renoviert — und Bad mit Dusche/WC. Komplett gefliest. Ostterrasse mit Blick auf die von einer Buchenhecke eingefriedete Rasenfläche.

Dachgeschoss (ausgebauter Wohnbereich + ausbaufertiger Speicher): drei Zimmer im ausgebauten Bereich, eines bereits mit WC und Waschbecken — leicht zu einem weiteren Bad erweiterbar. Speicher mit Estrich und Heizungsanschluss vorbereitet, ausbaufertig.

Älterer Gebäudeteil: der ursprüngliche Wohnteil (Erdgeschoss und Keller, kein Obergeschoss) unter dem gemeinsamen Satteldach ist grundlegend sanierungsbedürftig und derzeit nicht bewohnbar. Wir verstehen ihn als Sanierungs- und Ausbaureserve.

Modernisierung & Ausstattung

Sanitär 2022 — Abfluss- und Wasserleitungen Bad EG und Gäste-WC DG komplett erneuert.
Sanitär 2024 — beim Einbau der Umkehrosmose-Anlage Wasserzuleitungen vom Keller zur Küche und Abwasserleitungen der Küche erneuert.
Renovierung 2022 — Elternschlafzimmer und Gästezimmer (Büro) im EG; Stromleitungen teilweise erneuert, elektrische Rollläden nachgerüstet.
Massive Holz-Einbauküche — verbleibt ohne Aufpreis im Objekt.
Umkehrosmose-Wasserfilter im Keller — 2024 installiert, Filter Frühjahr 2026 gewartet.
Multi-Brennstoff-Heizung — Öl-Kessel + Stückholz-Kessel, plus Kaminofen im Wohnzimmer.
Zweifachverglaste Holzfenster 2001 mit PVC-Rollläden.
Satteldach 1969 komplett erneuert.
Satellitenanlage · Internet 50 Mbit/s VDSL, Glasfaser im Ortsausbau.

Flächen im Überblick

Rund 360 m² Fläche unter einem Dach: der ausgebaute, bewohnte neue Teil und der ursprüngliche alte Teil als Sanierungs- und Ausbaureserve. Bewohnt sind die 131 m² Wohnfläche des neuen Teils.

Neuer Teil~260 m²131 m² Wohnfläche + ca. 130 m² Nutzfläche — bewohnt, Keller fertig, Speicher ausbaufertig

Alter Teil~100 m²Erdgeschoss + Keller (sanierungsbedürftig); kein Obergeschoss

131 m²Wohnfläche

ca. 230 m²Nutzfläche

ca. 360 m²Gesamtfläche vorhanden

Dazu Potenzial: der alte Teil ist nach grundlegender Sanierung eine Ausbaureserve für zusätzliche Wohnfläche — Einliegerwohnung, Atelier oder Gäste-Suite.

Südseite des Hauses mit Balkon und Garagen im Abendlicht — Südseite · Abendlicht

Südseite des Haupthauses mit Garten und Holzschuppen im Abendlicht — Südseite Haupthaus

Blick vom überdachten Outdoor-Lounge-Bereich zum Haus — Blick von der Outdoor-Lounge

Garten an der Südwestseite mit Blick zum Haus — Garten · Südwestseite

Garten mit Gartenschuppen im Abendlicht — Garten mit Schuppen

Weitläufiger Garten mit Schuppen im Abendlicht — Garten im Abendlicht

Schuppen mit überdachter Outdoor-Sitzecke — Schuppen · Outdoor-Lounge

Überdachte Ostterrasse mit Esstisch und Gartenblick — Ostterrasse

Garten an der Ostseite im Morgenlicht — Garten · Morgenlicht

Nordseite des Hauses mit gestapelter Holzlagerung — Nordseite mit Holzlagerung

Das Haus von der Straße aus gesehen — Straßenansicht

Nordwest-Ansicht des Hauses — Nordwest-Ansicht

Nordost-Ansicht des Hauses — Nordost-Ansicht

Wohnzimmer mit Couch-Ecke und großen Fenstern zum Garten — Wohnzimmer · Couch-Ecke

Wohnzimmer aus zweiter Perspektive, Übergangszone — Wohnzimmer · zweite Perspektive

Wohnzimmer-Fenster mit Blick in den Garten — Blick aus dem Wohnzimmer

Stein-Kaminofen mit Holzlager im Wohnzimmer — Kaminofen · Detail

Wohnbereich mit Stein-Kaminofen aus erhöhter Perspektive — Wohnbereich mit Kaminofen

Übergang vom Wohnzimmer in den Essbereich — Übergang Wohnzimmer → Essbereich

Essecke mit Rundtisch und Zugang zum Süd-Balkon — Essecke · Süd-Balkon

Esszimmer mit Vitrine und Vintage-Kühlschrank — Esszimmer mit Vitrine

Blick aus dem Esszimmer in den Wohnbereich — Esszimmer · Blick zum Wohnzimmer

Esszimmer mit Übergang zur offenen Küche — Esszimmer · Blick zur Küche

Küche mit Blick auf den angrenzenden Essbereich — Küche · offener Übergang

Massive Holz-Einbauküche mit Doppelfenster — Holz-Einbauküche · Hauptansicht

Küche mit Glaskeramik-Kochfeld und Vorratsschrank — Küche · Kochzone

Küchenfenster mit Blick auf Felder und Windrad in der Ferne — Küchenfenster · Blick ins Land

Schlafzimmer mit Holzbett und ethnisch gemustertem Plaid — Elternschlafzimmer (2022 renoviert)

Schlafzimmer aus zweiter Perspektive mit Kleiderschrank — Schlafzimmer · Kleiderschrank-Seite

Übergang zwischen Schlaf- und Arbeitsbereich — Übergang Schlafen / Arbeiten

Gästezimmer als Home-Office mit Doppelmonitor-Setup — Gästezimmer / Home-Office

Blick aus dem Büro durch offene Tür zur Terrasse — Home-Office · Blick zur Terrasse

Badezimmer im Erdgeschoss — Bad · Erdgeschoss

Zimmer im Dachgeschoss — Dachgeschoss · Zimmer

Zweites Zimmer im Dachgeschoss — Dachgeschoss · Zimmer

Ausbaufähiger Speicher im Dachgeschoss — Dachgeschoss · Speicher

Gäste-WC im Dachgeschoss — Gäste-WC · Dachgeschoss

Luftaufnahme von Haus und angrenzender Wiese — Haus & Wiese · Luftbild

Das Anwesen — ein Rundgang · knapp 2 Minuten

Das Anwesen im Winter · ca. 1½ Minuten

Das Anwesen im Herbst · ca. 25 Sekunden

Das Haus · Grundrisse

Grundrisse über die Ebenen

Die originalen Baupläne von Keller, Erdgeschoss und Dachgeschoss zeigen Zuschnitt und Aufteilung. Einzelne Räume wurden bei der Ausführung etwas anders umgesetzt als gezeichnet — den tatsächlichen Stand zeigt am besten eine Besichtigung vor Ort. Spätere Modernisierungen (2022) sind im Beschrieb oben erläutert.

Grundriss Untergeschoss — zwei Garagen, Keller, Heizraum mit Öltank, Hauswirtschaft — Untergeschoss · Garagen, Keller, Technik

Grundriss Erdgeschoss — offene Wohnküche, Wohnzimmer, Essplatz mit Süd-Balkon, Schlafen und Bad — Erdgeschoss · Wohnebene

Grundriss Dachgeschoss — Schlafbereich mit drei Zimmern und ausbaufertigem Speicher — Dachgeschoss · Schlafbereich + Speicher

Originale Baupläne — schematisch, nicht maßstabsgetreu.

Parzelle 2 · Die Wiese

Eigene Wiese, direkt gegenüber dem Haus

8.420 m² Freifläche auf der anderen Straßenseite — Haus und Wiese bilden optisch und nutzbar eine Einheit, ohne fremde Pufferzone dazwischen.

Drohnenaufnahme der Wiese mit gelb eingezeichneter Parzellengrenze — Drohnenaufnahme · gelb markiert die Grenze der Wiesenparzelle (8.420 m²)

Nebengebäude und Obstwiese

Auf der Wiese steht ein Nebengebäude mit ca. 147 m² Grundfläche — Holzkonstruktion, 2018 mit Alu-Trapezblech neu eingehüllt, inklusive abschließbarer Garage; Stromanschluss mit Licht (2020 verlegt), für Generatorbetrieb ausgelegt. Über Jahre diente die Fläche als private Pferdekoppel und ist für Tierhaltung erprobt. Dazu ein gewachsener Obstbaum-Bestand: ein alter Apfelbaum und mehrere jüngere Obstbäume, darunter Apfel und Mirabelle — Grundstock für eine eigene kleine Obstwiese.

Nutzungsmöglichkeiten

Tierhaltung — die Pferdehistorie ist praktisch erprobt. Genauso geeignet als Selbstversorger-Areal mit eigener Obstwiese und Platz für Beete, oder schlicht als Weite und Distanz zum Dorf. Der eigentliche Vorteil dieser zugehörigen Freifläche: kein Pachtvertrag, keine Koppelmiete, keine Absprachen mit Dritten — die Wiese gehört zum Haus, ohne Sichtachsen-Diskussionen oder Nachbarbebauung gegenüber.

Im Eigenwald

Ein Spaziergang durch den eigenen Wald

Weniger als 300 m vom Haus, mit genehmigter Jagdhütte. Das Dach wurde um 2016 neu eingedeckt (Metallblech); die Hütte selbst ist im einfachen, ursprünglichen Zustand und in Teilen renovierungsbedürftig. Eigenes Brennholz fürs Haus kommt direkt von hier.

Durch den Wald bis zur Jagdhütte · ca. 3½ Minuten

Die Jagdhütte von innen — gemütlich ausgebaut mit Gasofen, Kochecke und Essplatz.

Blick aus der Jagdhütte nach draußen in den Wald — Blick nach draußen

Sitzecke mit Couch und Gasofen in der Hütte — Sitzecke mit Gasofen

Kochecke mit Gasherd in der Hütte — Kochecke mit Gasherd

Was dieses Anwesen besonders macht

Acht Eigenschaften, die so selten zusammenkommen

Eigenes Holz aus eigenem Wald

Multi-Brennstoff-Heizung: ein voll funktionsfähiger Niedertemperatur-Öl-Kessel (Bj. 1992) und ein separater Stückholz-Zentralheizkessel — Brennholz aus dem angrenzenden Eigenwald. Als Niedertemperaturkessel von der Austauschpflicht ausgenommen: kein erzwungener Heizungstausch, dafür ein Stück echte Autarkie.

Brauchwasser am Anwesen

Unterhalb des Hauses ist eine Entnahmestelle für kostenfreies Brauchwasser der Gemeinde eingerichtet — perspektivisch für Garten, Pferde und Kleintiere. Die Versorgung wird von der Gemeinde geplant und ist derzeit im Aufbau (aktuell noch nicht verfügbar). Kein Trinkwasser — das kommt sauber und analyse-belegt aus dem öffentlichen Ortsnetz.

Weitsicht zum Erbeskopf

Freier Blick bis zum Erbeskopf, mit 816 m höchste Erhebung in Rheinland-Pfalz. Durch die Einzellage ohne angrenzende Bebauung uneingeschränkt. Sonnenaufgang und Sonnenuntergang sind vom Anwesen aus jeweils in voller Breite zu erleben.

Zwei Buchen, eine Eiche

Drei markante Altbäume unmittelbar am Haus. Ein gewachsener natürlicher Rahmen, der das Anwesen über die Jahreszeiten prägt und den Charakter trägt.

Pferdekoppel-Historie

Die Wiese wurde über Jahre privat als Pferdekoppel mit eigenem Reitplatz (heute überwachsen) genutzt und ist für Tierhaltung praktisch erprobt. Direkt zugeordnete Freifläche — für eigene Tiere, Selbstversorgung mit Obstbaum-Bestand oder einfach Weite und Distanz zum Dorf.

Hütte im eigenen Wald

Ein Rückzugsort, wie ihn kaum jemand sein Eigen nennt — eine Hütte mitten im eigenen Wald. Nur Bäume, Stille und der Weg dorthin.

Internet, das mitkommt

50 Mbit/s VDSL aktuell, Glasfaser-Ausbau im Ort in Vorbereitung. Home-Office-tauglich mit Anbindung an die Ballungsräume Mainz, Koblenz und Frankfurt.

Trinkwasser mit Analyse

Aus dem öffentlichen Ortsnetz, Trinkwasseranalyse 2025 weist alle Parameter deutlich unter den TrinkwV-Grenzwerten aus. Zusätzlich Umkehrosmose-Wasserfilteranlage im Keller, 2024 installiert, kürzlich gewartet.

Die Lage

Hunsrück, Nähe Simmern — Land, mit kurzen Wegen

Geschützte Einzellage am Ortsrand — für sich, aber nicht abgelegen. Eingefasst von Altbaumbestand und Buchenhecken, ohne direkte Nachbarbebauung und vom Dorf aus nicht einsehbar. Und doch sind Kreisstadt, Autobahn und Supermarkt in wenigen Minuten erreichbar, die ICE-Anbindung in gut einer halben Stunde. Rückzug ohne Abgeschiedenheit.

6 Min. Rheinböllen / A61

7 Min. Simmern (Kreisstadt, Hunsrück-Klinikum, Gymnasium, Kreisverwaltung)

7 Min. nächster Supermarkt (Rheinböllen oder Simmern)

27 Min. Flughafen Frankfurt-Hahn (HHN)

35 Min. Koblenz Hbf (ICE → Köln 60 Min., Bonn 40 Min.)

39 Min. Mainz Hbf (ICE → Frankfurt 30 Min.)

57 Min. Frankfurt Flughafen (FRA)

In der Umgebung: ein stiller Weiher mitten im Gemeindewald (über den eigenen Wald erreichbar) sowie ein Natur-Badesee mit Liegewiese im Soonwald, rund 15 Minuten entfernt. Beides öffentliche Infrastruktur — kein Eigentum, keine ganzjährige Badegarantie.

Genaue Anschrift wird nach kurzem telefonischen Vorgespräch an ernsthafte Interessenten weitergegeben.

Energieausweis

Pflichtangaben gemäß § 87 GEG

Ausweisart: Bedarfsausweis
Energieträger Heizung: Heizöl EL, Stückholz
Baujahr: 1969
Endenergiebedarf: 283,2 kWh/(m²·a)
Energieeffizienzklasse: H

Der Energieausweis liegt vor und wird ernsthaften Interessenten zur Einsicht gestellt.

Zur fairen Einordnung vorab

Was wir bei einem Altbau dieses Baujahres ehrlich offenlegen

Wir legen technische Punkte vorab offen und halten die zugehörigen Unterlagen geordnet für ernsthafte Interessenten bereit. Das spart beide Seiten Zeit.

Mauerwerk — gutachterlich geprüft und für standsicher befunden

Das Haus wurde gründlich untersucht: 1994 der Baugrund — eingestuft als „sehr tragfähig und ungewöhnlich trocken" — und 2006 das Mauerwerk. Das Ergebnis: Die Gesamtstandsicherheit des Gebäudes ist gewährleistet. An der Rückwand zeigen sich Setzungsrisse, die der Gutachter auf ein einmaliges Ereignis in der Vergangenheit zurückführt; weitere Bewegungen sind nicht zu erwarten. Weitere Risse an der Vorderseite stammen aus normalen Gebäudeverformungen über die Jahre. Das Standsicherheits-Gutachten (2006) liegt zur Einsicht bereit.

Dacheindeckung 1969

Schwarzer Kunstschiefer — bei Materialien dieser Bauperiode ist ein Asbestanteil nicht auszuschließen.

Sämtliche Unterlagen — Grundbuch-Auszüge, Flurkarte, Energieausweis, Trinkwasseranalyse, das Standsicherheits-Gutachten und die Nachweise zu den erneuerten Wasserleitungen — liegen vollständig vor und werden ernsthaften Interessenten zur Einsicht gestellt.

Ein persönliches Wort

Warum wir weitergeben

Wir haben hier viele Jahre wirklich gelebt — Morgenkaffee auf der Ostterrasse, die Buchen im Morgenlicht, abends die Weite bis zum Erbeskopf. Ein Ort, der einem Raum und Freiheit schenkt. Genau diese Freiheit ruft uns nun weiter: Wir möchten andere Teile der Welt entdecken und unsere Energie in Neues stecken. Darum geben wir dieses besondere Stück Land in gute Hände — an Nachfolger, die es mit der gleichen Begeisterung leben wie wir und denen es ebenso viel zurückgibt.

Kontakt

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Eine erste Anfrage verpflichtet zu nichts — sie ist der Beginn eines Gesprächs, von Privat zu Privat, ohne Makler dazwischen. Damit wir uns gut vorbereiten können, ein paar Angaben zur Einordnung. Antwort melden wir binnen 48 Stunden zurück. Besichtigungen finden ausschließlich nach vorheriger Absprache statt — wir bitten, von spontanen Besuchen vor Ort abzusehen. Persönliche Daten werden ausschließlich für diese Anfrage verwendet, siehe Datenschutzerklärung.

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